আমেরিকা। পৃথিবীর বুকে একটি স্বপ্নের দেশ। পৃথিবীর বিভিন্ন দেশ থেকে মানুষ আমেরিকায় পাড়ি জমায় ভাগ্য পরিবর্তনের আশায়। অভিবাসীরা আমেরিকায় আসার পর তাদের নিজেস্ব একটি ঠিকানা গড়ার স্বপ্ন দেখে। অভিবাসীরা বাড়ি কেনার ইচ্ছা সবার আগে মনের মধ্যে পোষণ করে। আমেরিকায় বসবাসকারী বাঙালিরাও এর ব্যতিক্রম নন। তাঁদেরও একটি স্বপ্ন থাকে আমেরিকার বুকে একটি বাড়ি কেনার। কিন্তু আমেরিকায় বসবাসরত অনেক বাঙালিরা বাড়ি কেনার সার্বিক প্রক্রিয়া সম্পর্কে ভালো ভাবে অবগত নন।
আমেরিকায় বাড়ি কেনা প্রবাসীদের জীবনের সব চাইতে বড় অর্থনৈতিক সিদ্ধান্ত নেয়ার মধ্যে একটি। প্রবাসীরা অনেক ভেবে চিন্তে এই সিদ্ধান্তটি নিয়ে থাকেন। বাংলাদেশী প্রবাসীরাও আমেরিকার বুকে নিজের একটি বাড়ি কেনার স্বপ্ন মনের গভীরে লালন করেন। স্বপ্ন পূরনের তালিকায় যা একেবারে শুরুতেই।
আমেরিকাতে আপনি যখন একটি বাড়ি কিনবেন তখন বাড়ি কেনার প্রক্রিয়া এবং বিভিন্ন ধাপগুলো আপনার কাছে প্রথমে বেশ জটিল মনে হতে পারে। আর যদি আপনি 'First time home buyer' হোন, তাহলে একজন real estate agent ই আপনাকে বাড়ি কেনার ব্যাপারে সার্বিক সহযোগিতা প্রদান করতে পারে। ডাউন পেমেন্ট, ক্রেডিট স্কোর, সুদের হার, সম্পত্তির কর, বাড়ির ইন্সুরেন্স, ঋনের ইন্সুরেন্স - এসব শুনে প্রথম অবস্থায় আপনি একটু ভয় পেয়ে যেতে পারেন। তাই এসব ব্যাপারগুলো খুবই গুরুত্ব সহকারে বুজতে হবে। এবং এতেই আপনার বাড়ি কেনার প্রক্রিয়া অনেক সহজ হবে।
বাড়ি কেনার জন্য বেশ কয়েকটি ধাপ নিয়ে আমরা আজ আলোচনা করব। বিভিন্ন ধাপে আলোচনা করা এই লিখার ও ভিডিও দুইটির মাধ্যমে আপনি সহজেই জানতে পারবেন আমেরিকাতে বাড়ি ক্রয় করতে হলে আপনার কি কি প্রয়োজন হতে পারে। আপনি যদি 'First time home buyer' হোন - কিংবা বাড়ি কেনার ক্ষেত্রে প্রয়োজনীয় তথ্য জানতে ইচ্ছুক - তাহলে আমাদের ভিডিও টি আপনাকে অনেক সাহায্য করবে। তাহলে শুরু করা যাক।
বাড়ি কেনার জন্য প্রথম পদক্ষেপ হলো down payment এর জন্য অর্থ সংগ্রহ করা। বাড়ি ক্রয় করতে হলে প্রথমেই আপনাকে ভাবতে হবে, আপনি কোন উৎস থেকে বাড়ি ক্রয়ের অর্থ সংগ্রহ করবেন। এই অর্থ আপনার account এ একটি নির্দিষ্ট সময় পর্যন্ত রাখতে হবে। আপনার বাড়ি ক্রয়ের জন্য যদি নগদ টাকা না থাকে - তাহলে bank থেকে ঋন গ্রহণ করতে পারেন। সে ক্ষেত্রে আপনাকে নিশ্চিত করতে হবে আপনার ভালো আয়ের উৎস আছে কিনা। তবে, ব্যাঙ্ক প্রদত্ত ঋনের বিপরীতে ব্যাঙ্ক আপনার বাড়ি বন্ধক রাখবে। Bank আপনাকে বিভিন্ন শর্ত সাপেক্ষে ঋণ প্রদান করবে। এই ঋণটি হতে পারে ১৫ বছর, ২০ বছর কিংবা ৩০ বছর মেয়াদি। এই ঋণটি আপনাকে কিস্তিতে সুদসমেত পরিশোধ করতে হবে। ঋন গ্রহণের জন্য আপনাকে হয়তো কিছু টাকা down payment হিসাবে দিতে হতে পারে। bank থেকে আপনি কত টাকা ঋণ নিবেন, তা আগে থেকে আপনাকে নিশ্চিত হতে হবে। ঋনের অতিরিক্ত ফি, যেমন Mortgage Insurance fee, না দিতে হলে ডাউন পেমেন্ট - ক্রয়কৃত মূল্যের অন্তত ২০% হওয়া উচিত। যদি আপনি ২০% টাকা ডাউন পেমেন্টে না দিতে পারেন, তাহলে চিন্তিত হবার কোন কারণ নেই। bank প্রদত্ত কোনো কোনো ঋনের ক্ষেত্রে ডাউন পেমেন্টের হার ১০% থেকে ০% পর্যন্ত হতে পারে।
ঋণ নেওয়ার ক্ষেত্রে ক্রেডিট স্কোর অত্যন্ত গুরুত্বপুর্ণ ভূমিকা পালন করে। আপনি ভালো ঋণ গ্রহীতা কিনা, কিংবা বর্তমানে কত টাকা ঋণ আছে - এসবের উপর ভিত্তি করে এই স্কোর টি নির্ণয় করা হয়। এটি তিন অংকের একটি সংখ্যা । এই ক্রেডিট স্কোর আপনার ঋন গ্রহণ এবং ফেরত প্রদানের একটি সংক্ষিপ্ত চিত্র মাত্র। আপনার ক্রেডিট স্কোর আপনার পূর্বের ঋন পরিশোধের প্রতিচ্ছবি। আপনি ঋন গ্রহন করে নির্ধারিত সময়ে সেটা পরিশোধ করেছেন কিনা - সেটা এই ক্রেডিট স্কোরের মাধ্যমে বলা যায়। Bank আপনাকে ঋন প্রদান করবে কিনা এবং আপনার ঋণের ক্ষেত্রে সুদের হার কেমন হবে সেটা এই credit score এর উপর অনেকাংশ নির্ভর করে। আপনাকে credit score খারাপ হলে bank আপনাকে ঋন দিতে অস্বীকৃতি জানাতে পারে অথবা আপনাকে উচ্চ সুদের হারে ঋণ প্রদান করতে পারে। তাই বাড়ি কেনার পূর্বে কিংবা bank থেকে ঋণ আবেদনের আগে আপনাকে অবশ্যই credit Score ভালো করতে হবে। সাধাৰণত, ক্রেডিট স্কোর ৭৫০ কিংবা এর উপরে হলে ঋণ পাওয়ার সম্ভাবনা বেশি থাকে। Bank আপনার credit score সহ আরো কয়েকটি জিনিস check করবে। এগুলো হলো আপনার আর্থিক অবস্থা, ঋনের সাথে আয়ের অনুপাত, আয়ের উৎস এবং banking লেনদেন। সব কিছু পর্যালোনা করার পর ব্যাঙ্ক একটি রিপোর্ট তৈরী করবে। এই রিপোর্ট এর উপরে ভিত্তি করেই bank সিদ্ধান্ত নিবে তারা আপনাকে ঋণ দিবে কি না। আপনাকে ব্যাঙ্ক কি পরিমান ঋন প্রদান করবে কিংবা প্রদেয় ঋন আপনি বাস্তবিকঅর্থে পরিশোধ করতে পারবেন কি না - এসবও ওরা নিশ্চিত করবে। এসব কিছু যাচাই করার পরেই ব্যাংক আপনাকে 'Pre Approval letter' - বা 'ঋণ অনুমোদন পত্র' প্রদান করবে।
বাড়ি কেনার ক্ষেত্রে সহযোগিতা করতে আপনি একজন ভালো real estate agent নিয়োগ করতে পারেন। একজন license প্রাপ্ত real estate agent ই - আপনাকে বাড়ি দেখানো থেকে শুরু করে বাড়ি closing বা হস্তান্তর পর্যন্ত সর্বদা আপনাকে guide করবে। তাই ভালো real estate agent খুঁজা অত্তন্ত জরুরি। ভালো agent খুঁজতে আপনাকে খেয়াল রাখতে হবে - যেন তিনি আপনার পছন্দ, চাওয়া এবং সর্বদা আপনার জন্য কী ভাল, তা নিয়ে চিন্তা করেন। একজন ভাল রিয়েল এস্টেট এজেন্টের প্রধান বৈশিষ্ট্য হলো তিনি তার ক্রেতার ক্রয় ক্ষমতার উপর নির্ভর করে তার জন্য সব চাইতে ভাল বাড়িটি খুঁজে বের করেন এবং বাড়ি কেনার ব্যাপারে সব রকমের তথ্য প্রদান করেন। তবে এই agent নিয়োগ করতে আপনাকে কোনো টাকা দিতে হবে না কারণ real estate agent তাদের প্রাপ্ত commission, বাড়ি বিক্রেতার কাছ থেকে পেয়ে থাকেন।
প্রথমে আপনি যেই এলাকাতে বাড়ি কিনতে ইচ্ছুক, ঐ এলাকার real estate listing দেখতে হবে। এজন্য আপনি বিভিন্ন online real estate listing website - যেমন Zillow, Realtor, Trulia তে গিয়ে দেখতে পারেন। এতে আপনি ওই এলাকাতে বাড়ির দাম বা বাড়ির ধরণ সম্পর্কে প্রাথমিক ধারণা পেতে পারেন। Website এ পাওয়া এসব বাড়ির দাম নিয়ে নিজে নিজে পর্যালোচনা করতে পারেন এবং তা বাড়ির মূল্য নির্ণয়ের ক্ষেত্রে অনেক সাহায্য করবে।এর মাধ্যমে আপনি আরো অনেক প্রয়োজনীয় তথ্য যেমন - ওই এলাকার অপরাধের হার, স্কুল ব্যবস্তা, আনুমানিক সম্পত্তির কর, বাড়ির পূর্ব মূল্য - এসব ব্যাপারে জানতে পারবেন। যখন আপনি কোনো বাড়ি পছন্দ করবেন, তখন আপনার real estate agent কে জানাতে হবে এবং তখন তিনি আপনাকে বাড়িটি দেখানোর বন্দোবস্ত করবেন। অনেক বাড়ি দেখার পরেই আপনি হয়তো আপনার পছন্দের বাড়ি খুঁজে পাবেন। বাড়ি পছন্দের পর আপনাকে অত্যন্ত দ্রুততার সাথে বাড়ির মালিকের agent কে বাড়ি কেনার সর্তসাপেক্ষ প্রস্তাব পাঠাতে হবে। কারণ আরো অনেক ক্রেতা হয়তো ওই বাড়ি কেনার জন্য তাকে প্রস্তাব দিতে পারে।
আপনার বাড়ি ক্রয়ের প্রস্তাব যদি বাড়ির মালিক গ্রহণ করে তাহলে আপনার পরবর্তী পদক্ষেপ হবে বাড়ির inspection করানো। Inspection করানোর মাধ্যমে আপনি নিশ্চিত হতে পারবেন বাড়িতে কোনো ধরণের সমস্যা আছে কিনা। বাড়ির ভিত্তিপ্রস্তর, অবকাঠামো, নকশা এবং বাড়িতে কোনো স্বাস্থ্য গত ঝুঁকি আছে কিনা - তা Inspection করানোর মাধ্যমে আপনি নিশ্চিত হতে পারবেন। এজন্য আপনাকে অবশ্যই একজন সুদক্ষ এবং উচ্চ অভিজ্ঞতাসম্পন্ন বাড়ির Inspector নিয়োগ করতে হবে। Inspection এর result এর উপর ভিত্তি করেই আপনি বাড়ি কেনার চূড়ান্ত সিদ্ধান্তে উপনীত হতে পারেন।
বাড়িটি inspection এ pass হলে, আপনাকে ব্যাংককে অবগত করতে হবে। ব্যাঙ্ক তখন এই বাড়ির বাজারদর নির্ণয় করবে। একে Appraisal বলে। ঋণের পরিমানের সাথে আপনার ক্রয়কৃত বাড়ির মূল্যের সামাঞ্জস্য আছে কিনা তা নিশ্চিত করতে ব্যাঙ্ক Appraisal করে থাকে।যদি আপনার ঋণের পরিমান ব্যাঙ্ক এর appraisal মূল্য হতে বেশি হয় তবে ঐ অতিরিক্ত অর্থ আপনাকে ডাউনপেমেন্টের জন্য যোগ করতে হতে পারে।
বাড়ি কেনার একদম শেষ ধাপ হলো বাড়ির closing এর জন্য তারিখ নির্ধারণ করা। Closing হলো আপনার বাড়ি কেনার যাবতীয় লেনদেন চুড়ান্ত করার শেষ পদক্ষেপ। সবকিছু ঠিক থাকলেই কেবল আপনি বাড়ির closing এর জন্য সম্মত হবেন।closing সাধারণতো ব্যাংকের loan processing center এ হয়ে থাকে। এই লেনদেনের মধ্যে রয়েছে বাড়ি বিক্রেতাকে অর্থ প্রদান, ডাউন পেমেন্টের অর্থ প্রদান, এজেন্টদের commission প্রদান, Closing এর খরচ প্রদান এবং বাড়ি ক্রয়ের জন্য বিভিন্ন আনুষাঙ্গিক খরচ পরিশোধ। Closing এর দিন বাড়ির ক্রেতা, বিক্রেতা, real estate এজেন্ট, ঋণপ্রদানকারী কর্তৃপক্ষ, এবং বিভিন্ন পক্ষের প্রতিনিধি একত্রিত হয়ে বাড়ি ক্রয়ের আনুষ্ঠানিকতা সম্পন্ন করেন। এই আনুষ্ঠানিকতা সম্পন্ন হওয়ার পরই আপনি নূতন বাড়ির চাবি আপনার হাতে বুঝে পাবেন। আর এভাবেই আপনি আমেরিকার বুকে একটি স্বপ্নের ঠিকানা গড়ে তুলবেন।
লিখা: Diju Rahman, Licensed Real Estate Agent at Albany
